investir dans l’immobilier locatif [pour les débutants]

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L’investissement immobilier couvre un éventail beaucoup plus large de véhicules d’investissement que la plupart des gens ne le pensent. Ce spectre va de la stratégie très passive d’achat d’actions immobilières sur une bourse publique, d’investissement dans des Fiducies de placement immobilier (en anglais Real Estate Investment Trusts (REITs)) ou même d’investissement dans des transactions par le biais d’une plateforme de crowdfunding immobilier, à l’approche plus active d’achat direct de propriétés individuelles – soit pour les revendre à profit, soit pour les louer pour en retirer un revenu permanent.

Contrairement à la plupart des idées reçues et à de nombreux livres et cours sur l’immobilier, l’investissement dans l’immobilier locatif n’est pas une stratégie pour gagner un revenu passif. En fait, investir dans des propriétés locatives, est l’une des formes d’investissement immobilier les plus actives et les plus longues dans lesquelles vous pouvez vous engager.

Dans les sections qui suivent, nous discuterons des principes de base de l’investissement dans des immeubles locatifs, y compris un aperçu de la façon de trouver un immeuble locatif viable et d’en obtenir le financement, ce qui peut être impliqué dans l’exploitation et l’entretien de l’immeuble, et les avantages et inconvénients fondamentaux de tels investissements. Nous suggérons également une approche d’investissement immobilier qui peut servir d’alternative possible, si vous trouvez que le processus d’investissement direct dans les propriétés locatives n’est pas bon pour vous.

 

PLACEMENT IMMOBILIER PRODUCTIF – INVESTISSEMENT DANS LES LOYERS

Bien qu’il existe de nombreuses façons d’investir directement dans l’immobilier, par souci de simplification, nous pouvons diviser les approches d’investissement en deux grandes catégories : investir dans un bien immobilier pour le revendre rapidement et potentiellement à profit, et investir dans un bien immobilier pour le long terme et le louer.

L’un des avantages potentiels d’un investissement dans une location est sa possibilité d’offrir deux types de rendement. Tout d’abord, elle peut fournir une appréciation à long terme, si la valeur de la propriété augmente avec le temps et en raison des améliorations apportées par le propriétaire, et à mesure que ce dernier augmente la valeur nette de la propriété en remboursant l’hypothèque.

Deuxièmement, le propriétaire a également le potentiel de réaliser un rendement continu sous la forme d’un flux de trésorerie positif sur l’investissement – gagné en louant la propriété aux locataires pour des paiements mensuels qui dépassent les dépenses mensuelles globales du propriétaire pour entretenir la propriété.

Si un investisseur peut obtenir un financement intéressant pour garantir une propriété locative qui produit un flux de trésorerie positif dans un marché en hausse – et s’il est prêt à assumer la responsabilité de la gestion de la propriété (ou à travailler avec une société de gestion immobilière) – alors l’investissement immobilier locatif peut être une stratégie viable de placement immobilier. Bien sûr, comme pour tout investissement, il est important de comprendre que l’investissement locatif comporte le risque de perte et qu’il n’y a aucune garantie de rendement.

 

STRATÉGIE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF

Pour déterminer si un investissement immobilier locatif peut vous convenir, vous devez d’abord faire une estimation éclairée du retour sur investissement (ROI) que le bien est susceptible de générer.

Pour de nombreux types de placements, vous pouvez déterminer le RCI en calculant une formule simple : gains moins coût, divisés par le coût. Dans le cas d’un placement en actions, par exemple, si vous payez 10 000 € pour des actions d’une société et que vous vendez vos actions plus tard pour 12 000 €, alors vous avez réalisé un RCI de 20 %. Il s’agit d’un bénéfice net de 2 000 € divisé par le prix d’achat initial de 10 000 €, ce qui vous donne un rendement de 20 % sur votre investissement.

En réalité, le calcul du RCI sera plus compliqué que cela, car vous devrez tenir compte de dépenses telles que les taxes sur les gains en capital à la vente de vos actions et les frais de courtage que vous avez engagés lors de l’achat et de la vente de vos actions.

Mais les choses se compliquent encore davantage lorsque vous tentez de déterminer le potentiel de rendement du capital investi avant d’investir dans une propriété locative – parce qu’il y a tellement de variables qui peuvent affecter à la fois le potentiel de revenu et les dépenses de la propriété.

Pour déterminer le RCI possible d’un immeuble productif de revenu, vous devrez faire des estimations (en fonction des données historiques disponibles) des taux de location du marché, des taux d’inoccupation de propriétés semblables dans la région, des dépenses courantes d’entretien et d’exploitation de l’immeuble et d’autres variables qui peuvent changer à tout moment. Et n’oubliez pas que, comme nous l’avons déjà dit, les placements immobiliers locatifs comportent des risques de perte, comme tout autre type de placement, et que les rendements ne peuvent jamais être garantis.

 

COMMENT DÉTERMINER UN BON BIEN IMMOBILIER LOCATIF

Il y a beaucoup de critères que vous devez considérer dans votre recherche d’une bonne propriété de location dans laquelle investir. Si vous êtes à la recherche d’une propriété locative résidentielle – comme une résidence unifamiliale ou un petit complexe d’appartements – vous voudrez peut-être concentrer votre recherche dans les quartiers où la valeur des maisons augmente, où le taux de criminalité est bas, où le taux d’emploi est élevé et où les écoles sont bien cotées.

Mais en supposant que vous avez restreint votre recherche d’investissements locatifs à une zone donnée ou même à quelques propriétés spécifiques, vous devriez alors effectuer quelques calculs de base pour avoir une meilleure idée de la façon dont ces propriétés pourraient être en mesure de générer un revenu pour vous.

Votre objectif, bien sûr, sera très probablement de trouver une propriété locative qui génère un flux de trésorerie positif – où les loyers et tout autre revenu que vous gagnez sur la propriété est supérieur à toutes les dépenses, y compris votre paiement hypothécaire, les frais de gestion de la propriété, les impôts fonciers (calculés mensuellement), réparations, assurances, etc.

Imaginez que vous achetiez un immeuble de quatre logements pour 300 000 € et que vous acceptiez un paiement hypothécaire de 1 900 € (y compris les impôts fonciers saisis, payés par la société hypothécaire). Vous avez ensuite retenu les services d’une société de gestion immobilière pour 150 € pour la sélection des locataires et la gestion des questions de réparation et d’entretien. Supposons en outre que les travaux d’entretien continu comme l’aménagement paysager de l’appartement vous coûtent 200 € de plus et que les dépenses dont vous êtes responsable sur la propriété, comme certains des services publics et de l’assurance des biens, coûtent 500 € de plus. Vos coûts totaux s’élèvent donc à 2 750 € par mois.

Enfin, supposons que vous puissiez facturer 800 € par logement et que les quatre logements soient loués. Cela vous donne un revenu brut de 3 200 € – un revenu d’exploitation net de 450 € par mois.

Une autre façon de déterminer si un bien locatif pourrait être viable pour vous est d’utiliser la simple règle du 1 %. Cette ligne directrice vous permet de prendre une estimation de votre revenu mensuel sur une propriété locative et de la diviser par le prix d’achat – et elle soutient que si ce chiffre est de l’ordre de 1 %, alors vous pourriez avoir une bonne propriété locative.

En utilisant notre exemple ci-dessus, si le prix d’achat était de 300 000 € et que le revenu mensuel estimatif était de 3 200 € (en supposant qu’il n’y a pas de postes vacants durant l’année), cela vous donnerait un rendement supérieur à 1 %, 1,06 % en fait.

Cependant, ces calculs sont toujours plus compliqués et nécessitent la prise en compte d’un plus grand nombre de variables. Dans l’exemple hypothétique que nous avons utilisé ici, il se peut que vous deviez également prévoir un taux d’inoccupation de 5 % dans votre estimation, car c’est le taux d’inoccupation standard pour des propriétés semblables dans la région. Cela ferait passer votre revenu annualisé estimatif de 38 400 € (3 200 € par mois multiplié par 12 mois) à 36 480 € – pour tenir compte d’une baisse de 5 % du revenu attribuable à un poste vacant. Maintenant, votre revenu mensuel estimatif sera de 3 040 €, soit encore environ 1 % du prix d’achat, ce qui constitue une bonne affaire. Gardez à l’esprit qu’il s’agit d’un exemple purement simplifié et que les opportunités potentielles peuvent varier par rapport à l’exemple fourni.

L’ACHAT D’IMMEUBLES LOCATIFS

L’un des aspects les plus difficiles de l’achat d’une propriété locative est la compilation d’une liste complète de toutes les dépenses. Si vous ne tenez même pas compte d’une seule mise de fonds initiale ou d’une seule dépense continue, vous risquez d’obtenir une estimation inexacte du coût et du potentiel de revenu de votre propriété.

Cette liste de dépenses est longue et comprend les commissions des agents/courtiers pour l’acquisition de la propriété, les frais hypothécaires, le nettoyage et l’entretien, les réparations, les services publics, les assurances, la publicité pour les locataires, les intérêts hypothécaires, la gestion immobilière, votre temps et vos dépenses de déplacement aller-retour, les taxes et la préparation du rendement fiscal, les frais juridiques, les frais de remplacement des appareils ménagers, etc.

Il est extrêmement difficile, voire impossible, de connaître à l’avance toutes les dépenses que votre bien locatif peut exiger. Pour cette raison, comme vous calculez le potentiel de revenu d’une propriété, il est important de recueillir autant d’informations que possible sur la propriété et les propriétés similaires dans la région. Il est également conseillé de faire preuve de prudence dans vos calculs – en tenant compte d’un pourcentage supplémentaire de dépenses en cas de coûts imprévus.

LE FINANCEMENT D’UN BIEN LOCATIF

Le financement d’un immeuble productif de revenu est généralement plus difficile que le financement d’une maison ou d’une autre résidence principale.

La principale distinction est la taille requise pour la mise de fonds. Alors que les acheteurs d’une maison ayant un bon crédit peuvent trouver des occasions de financement qui ne nécessitent qu’une mise de fonds de quelques pour cent sur une résidence principale, les investisseurs doivent généralement verser une mise de fonds d’au moins 20 %.

Il existe d’autres options de financement, mais certaines sont très créatives. Par exemple, un investisseur peut demander un « financement de vendeur » ou un « financement de propriétaire », lorsque le propriétaire de la propriété sert de banque ou de société hypothécaire, et que l’investisseur place une somme d’argent pour l’achat et promet un certain montant chaque mois – tout comme il le ferait avec une société hypothécaire traditionnelle.

En fait, ces transactions imitent dans la plupart des cas un arrangement hypothécaire standard, impliquant des agents et une société d’entiercement, et le crédit de l’investisseur et sa bonne réputation sont tout aussi importants pour satisfaire la responsabilité hypothécaire qu’ils le seraient si le prêt était détenu par une grande banque.

Un investisseur peut même augmenter la mise de fonds nécessaire par d’autres moyens, par exemple en souscrivant une marge de crédit hypothécaire sur sa résidence principale (ou autre propriété), ou même par le biais d’une plateforme de financement immobilier comme koregraf.

 

L’ACHAT D’UNE PROPRIÉTÉ DE LOCATION DE VACANCES

Une autre façon d’investir dans une propriété locative est d’acheter et de louer une résidence dans une destination de vacances.

Mais aussi excitante que puisse être l’idée de posséder une location de vacances, vous devez comprendre les réalités d’un tel investissement – et le soumettre aux mêmes calculs commerciaux que pour tout autre investissement locatif.

L’un des défis que pose la location de vacances est que, parce qu’elles ne seront probablement pas louées 100 % de l’année – et dans bien des cas seulement pendant quelques mois de l’année – vos taux de location par nuit ou par semaine devront être élevés pour maintenir un flux de trésorerie positif pour votre investissement pendant l’année. (Après tout, vous ne pouvez pas faire une pause dans vos versements hypothécaires pendant la lente saison).

Une autre chose que vous devriez considérer quand vous décidez si une location de vacances est ou non un investissement intelligent pour vous sont les dépenses de posséder de telles propriétés – et ceux-ci sont souvent plus élevés qu’ils ne le seraient pour des propriétés comparables pas dans des points chauds de vacances. Le coût de la publicité pour votre unité locative, par exemple, sera presque certainement élevé parce qu’il faudra peut-être des publicités élaborées et élégantes pour attirer les vacanciers potentiels.

De plus, parce que votre propriété de vacances peut changer beaucoup plus souvent qu’une location résidentielle standard, vous pourriez aussi avoir besoin de dépenser plus d’argent par année pour le nettoyage, le remplacement d’articles brisés ou manquants, l’assurance, etc.

Pour ces raisons, la location de vacances peut être l’un des types de propriétés locatives les plus difficiles pour les investisseurs.

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